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2014年4月5日 星期六

歸仁市場48戶的無奈!

        歸仁市場48戶這二年一直被台南市政府要求重新簽租賃契約,新的租約不但限制租賃期限,而且條件更苛刻,他們求助無門,來請教我法律意見!

一丶歸仁市場48戶租地建屋緣由:
        原來這些承租戶,在民國58年歸仁市場計畫推動時,有些是原地主,其土地未經徵收卻過戶給歸仁鄉公所,而且建築物自己出錢蓋的,以後還需繳土地租金;其餘業者則是歸仁鄉公所依公開招標,以高於當時土地市價數倍的金額得標,以「捐獻金」名目繳交給公所,並自行出資興建房子,租期沒有限制,應該是永久使用,並按期繳租金。

二丶一般租約有20年限制,但租地建屋卻沒有:
        縣市合併後,市政府未考慮市場業主過去部分土地政府未徵收取得及部分經公開競標丶及繳交高於土地市價之對價的事實,而片面要求變更原合約,且強制要求一律以一般通用的土地租賃契約重新簽約,並且強制換新約才可以過戶或繼承,業者苦不堪言!
        一般租賃契約依民法449條第一項規定「⋯期限,不得逾20年。逾20年者,縮短為20年。」但同條第三項規定:「租用基地建築房屋者,不適用第一項之規定。」所以租地建屋不受20年之限制!同時土地法第103條規定,租用建築房屋之基地,非有土地法103條第一項各款規定,不得任意收回。

三丶市政府應配合辦理地上權:
       其實本案是屬於租地建築房屋,依土地法第102條規定,歸仁鄉公所本應於簽訂租約後協同配合辦理地上權,但卻未配合辦理;但政府與人民的關係,政府本來就應以最高之誠信原則來履行其債務,所以台南市政府理應配合業者辦理地上權登記。

四丶強迫訂新約限定期限,是市府違反土地法第103條之濫權行為:
       本案既然是租地建屋,依土地法第103條規定不定期租賃是不能隨便解除租約的,而且也不受民法第449條規定不得逾20年之限制,所以時間是不受期限的限制的。既然原合約沒有到期問題,市政府並無單方面變更合約條件的權利,所以台南市政府壓迫歸仁48戶簽訂有期限限制的新約,根本就是違反土地法103條的濫權行為。

五丶住戶有優先承購權/及買賣不破租賃權之適用:
       而且依土地法第104條租地建屋的土地承租人,有依同一條件優先承購權。如果市政府要賣土地時,48戶也有優先承購權。如果48戶有的人沒有資力購買時,則依民法425條買賣不破租賃,原租賃合約對新的讓受人仍然有效!雖然該條在88年4月2日修法作了限縮,必須「公証合約」「而且不逾5年」,但依「程序從新,實體從舊」的原理,本租地建屋關係在民國58年即已成立,所以仍有買賣不破租賃原則之適用!因此就算別人買了,也必須尊重原合約,繼續租給他們,不能隨便趕走他們!
        
六丶市政府不得任意調漲租金:
       依照原招租辦法第17條:「租金按當年期該宗土地不動產評定價額年息百分之十計算,並以每半年為一期繳納一次。」但縣市合併升格直轄市後,租金已從每半年新台幣17800元調漲到新台幣25900元。漲幅高達45%以上,也難怪業者受不了!
    
七丶結語:團結力量大!
       可憐一般人民不懂法律,而政府官員解釋法律也容易陷入本位主義的盲點!市場人生有苦難言,相信其它市場土地也有類似的不幸遭遇!
       我建議他們應該採取下列的對䇿:1、應組成自救會,以集體陳情談判議約才有力量。而且類似的市場糾紛很多,應聯合起來共同努力,更有力量。2、應該堅持原契約,不應被個個擊迫而被剝奪原有的權利。3、要求市政府應依土地法第102條協同辦理地上權登記。4、要求市政府在店家建屋有買賣丶繼承之情形,依買賣不破租賃之原則,仍應依原契約繼續承租。

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