透過電子郵件訂閱

2017年11月9日 星期四

賴揆「先罰款後拍賣」方案之檢討!


賴揆對於閒置工業區土地決定以「先罰款後拍賣」方式來解決。看起來頗有展現他的魄力!但這個方法,也被質疑是否有侵害人民財產權及違憲的疑慮!
我因為台南縣政府時期有推動開發三個工業區(柳營科工局、樹谷園區、永康科工區,合計約650公頃)的經驗,也被閒置工業區土地困擾過,所以認為賴揆的方案有值得檢討之處。

一、應該先將工業區土地分類:
1、政府(以前的國科會,目前科技部)開闢的科學園區。祇租不售,要進駐有科技門檻。
2、政府開闢的工業區:包括以前省政府建設廳、經濟部工業局及地方政府開闢者。這些都是政府先徵收民間土地,再由政府自己或委託他人開發成工業區。開發完成後再依一定的計價公式,出售給民間企業蓋工廠。
原則上政府不賺土地錢,衹有10%的管理費。土地出售時,在過去都有附買回條款(照價收買),但後來卻刪除這項規定。我接任縣長開闢工業園區時,這個條款已經被經濟部刪了。
3、民間自己出資購地開發的工業區。這個沒有政府徵收行為。
這個部分包括原來已經編定的工業區,民間自行開發。
4、民開開發許可制下工業區:
也包括民間依開發許可制,經環評及區域計劃分區變更,由農地變更為工業區用地。
5、都市計劃已經編定為工業區,而且道路已經開闢,可以使用了。
6、都市計劃已經編定之工業區,但道路尚未開闢,尚不能使用。
如何解決工業區土地供給不足?如何解決閒置工業區土地問題,其實應然按照這六大不同類別分別加以檢討解決。
所以賴揆方案,第一個值得檢討的是,究竟「先處罰後拍賣」是否全部適用在這六大類?或者祗有適用在政府開發的工業區?恐怕就將面臨很大的爭議!
二、有平均地權條例可用,為什麼不用,卻另外搞一個產創條例第46條之1的規定呢?
賴揆「先處罰後拍賣」的方案,另一個讓人疑惑的是,明明「平均地權條例」及土地法早已經有「空地稅」以及「照價收買」的政策及法律依據,憲法143條也有照價收買的規定,為什麼另外搞一個跟「產業創新」毫無關係的「先處罰後拍賣」的閒置工業區用地處理方案,放在「產創條例第46條之1𥚃。難怪老百姓看不懂法律。這又跟產業創新有何關係呢?
而且政府把平均地權條例的規定,當作空氣,完全不管,反而造成法律秩序紊亂及適用法律的困難!
三、對閒置工業用地,應定期催告使用,如不具體作工業使用,應「課徵空地稅」,效果應該會立即顯現!
但是都市計劃已編定,道路尚未開闢,不能立即設廠的工業用地,則不能予以課徵。
四、政府開闢的工業區,先以空地稅,如仍不具體作工業使用,應採取「照價收買」,如此必能產生效果!
五、對於工業用地上「閒置廠房」,應定期催吿使用,否則可以考慮課徵空屋稅。
六、對於已經編定為工業用地,但尚未開闢道路及其他必要公共設施,以致於尚不能設廠者,政府應該再評估其開發的必要性,如地方確有此需求,政府應該編列預算成立自償性的工業區開發基金,開發道路及必要的公共設施。開發道路及必要公共設施的基金,可以要求將征收「工程受益費」,並可將未來將增加的地價稅及土地增值稅納入基金的收入。
七、善用「開發許可制」,才是解決民間投資所需土地的最重要方法:
農委會九月底公布的「農業及農地資源盤查結果」全台約有13.5萬筆(134,574)農地違法作工業使用,總面積為13859公頃。其中台中市24182筆、面積2170公頃;彰化縣17961筆、面積2348公頃;桃園市17403筆、面積1598公頃;高雄市15973筆、面積1941公頃;台南市13976筆、1756公頃;新北市11499筆、681公頃。如此嚴重失控的違規使用,至少反應出工業用地在各區位的供給有嚴重的不足,所以人民不惜違規使用。大量農地違規使用,其實反映出政府政策、制度及執行、監督、管理有很大的問題。

目前民間擬利用農地申請變更作為工業用土地,或成為其它社福、文化、環保等用地時,有一個很重要的管道就是「開發許可制」。

何謂「開發許可制」,是由工業開發人提出申請工業開發計劃,要求將農地變更為工業用地。一般要有事業開發計劃審查、環境影響評估、及區域計劃土地使用編定變更等三大程序,經通過後才合合法變更為工業區用地。
但由於台灣的土地法規非常紊亂,民間不容易理解;而政府相關人員也都被列為可疑的「官商勾結」的關鍵職位,所以一般官員也不敢輕易放行,怕被貼上「官商勾結」的標籤。

所以依開發許可制申請農地變更使用的制度,絶大多數人都非常陌生,了解的人也視之為畏途,而導致有工業用地需求時,寧可農地違規使用。

因而政府如何鼓勵人民善用「開發許可制」?「開發許可制」如何有更清楚的法規及政策整合行銷,更透明化程序及回饋政府及公共利益的制度,簡化不必要的程序,讓人民及政府官員更容易依循,的確非常的重要。

善用「開發許可制」,由民間依其需求提出個案變更,才是解決民間投資所需土地的最重要的方法。

我在台南縣縣長任內就依民間申請「開發許可制」辦了好幾件,像KSS的七股篤加工業區。康納香的將軍口寮工業區。
結語:賴揆雖然有心解決工業用地炒作及解決供給問題,但整個行政團隊對於整體土地制度、土地法規,如何兼顧法理情,促使工業用地能夠公共化並兼顧私有財產原則,以及如何配合民間的需求區位,活化開發許可制,仍有嚴重之不足,特提供淺見供參考!

[圖片來源:新頭殼]
參考資料:
解決「缺地」問題 賴清德提出3大策略12種作法
https://newtalk.tw/news/view/2017-11-06/102910
「產創條例修正案」三讀 政府可強制拍賣閒置工業地
http://news.ltn.com.tw/news/politics/breakingnews/2242555

農業及農地資源盤查結果查詢圖台
https://map.coa.gov.tw/farmland/survey.html

沒有留言:

張貼留言