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2013年4月16日 星期二

從萬大工業區到霧峰工業區

從萬大工業區到霧峰工業區
工業區開發對一個國家及地區的經濟繁榮與地方人民的就業機會關係密切,也是政府促進經濟發展的重要政策與措施。由於工業區土地變更及開發,涉及多方面的專業,及政府不同部門的主管權責,若無跨領域專業整合能力,往往延宕時間而且糾紛不斷。

「萬大工業區/台糖自己開發」
萬大工業區位於高雄大寮,是一都市計劃範圍內已編定為工業區的台糖土地,由台糖公司出面開發,並依「經濟部所屬國營事業提供土地出租及設定地上權辦法」開發出租。並於85年12月30日公告徵求進駐廠商。依據該公告,進駐的業者需繳納四項費用:1、地租。2、地上權權利金。3、開發建設費。4、工業區管理基金。
各項費用計算方式如下:1、地租:申報地價的10%,一年一付。2、地上權權利金:第一年租金的四倍,20年收取一次。3、開發建設費:暫定1320元/平方米,俟完工後結算。可分十年償還。4、工業區管理基金:暫收100元/平方米,俟未來實際管理成本來分擔。

「糾紛不斷的萬大工業區」:
萬大工業區公告標租,廠商登記後就四處陳情要求延緩繳款簽約,糾紛不斷、陳情不斷。主要的爭點是租金太貴,因為業者既要分擔開發建設費,又要繳納權利金。而地價調漲主要是因開發建設所導致,而開發建設的費用是由進駐廠商分擔的,所以調漲地價、提高租金,無異「一隻牛剝雙層皮」。所以從88年8月份開始,業者就不斷向立委陳情、抗議。

「92年2月董監聯會決議公開標售、讓售萬大工業區土地」
91年9月5日業者正式陳情要求「以公告地價價購土地」,台糖公司於91年11月4日正式函覆:「有關結論一:區內廠商要求購地乙節,業請本公司高雄營運處儘速估價,俾提請本公司董監聯會核議。」,台糖公司為解決此一不斷的陳情糾紛,相關幕僚已同意公開標售或讓售萬大工業區土地,並經92年2月份董監事聯會正式決議通過。並於92年4月15日第一次公開出售。

「萬大已有先例,霧峰工業區祇是政策延續」
92年5月7日立法委員洪奇昌陪同霧峰工業區開發業者春龍公司潘中豪,拜訪台糖吳乃仁董事長,陳情訴求:要求霧峰工業區土地「改租為售」,已是「萬大工業區」第一次土地標售(92年4月15日)之後。而台糖公司在萬大工業區開發,本身所面臨進駐廠商的罷租抗繳事件,及已有「改租為售」的先例,所以同意霧峰工業區也採用「改租為公開標售」,乃是政策的延續,應非特別為春龍公司量身訂作。

「優先承購權,也有先例」
在「萬大工業區」第一次公開標售時,董監串聯會也通過了:「已承租帷尚未蓋廠房的空地,擬比照土地法104條基地出賣地上權人有依同樣條件優先購買之權。」,所以台糖公司在處理霧峰工業區,賦予已承租(春龍公司已繳納租金)的開發業者有優先承購權,也是有先例,而且也是解決問題的必要手段。

從萬大工業區的糾紛不斷,以及公告現值標售廠商都拒絕的後續發展情形,可以了解工業區開發採取祇租不售設定地上權的開發模式是不可行的。『科學園區雖採取祇租不售,但並沒有收取「地上權權利金」「分擔公共設施開發建設費用」這兩筆較大的費用。』,所以台糖公司在萬大工業區的實務經驗後,接受萬大進駐廠商的請願意見,而改採標售、讓售的方案;並將此經驗延續在「霧峰工業區」的開發案,使霧峰工業區的開發與廠商的進駐得以順利成功,可以說是一項「更成熟、更進步」的作為。然而司法機關完全不了解工業區開發的背景、所發生的問題、及解決之道,卻把一項「更成熟、更進步」的政策誣陷為「背信、圖利」,而使「國家忠良遭殃」,陷「國家社會倒退之災」。

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