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2018年6月8日 星期五

【從斯文整宅,看柯P都更迷航!】


號稱柯P任內最具有代表性的公辦都更案,斯文整宅第三期都更案,就要在明天(5月18日)動工拆除。

斯文整宅第三期之都更案,基地面積3219平方公尺,建物為地上五層地下一層,於民國58年6月5日完成之鋼筋混凝土建築物,每層52戶,但其中4戶未辦理保存登記,共261個建號。建物樓地板面積10838.58平方公尺,其中地下樓2152.26平方方米,及44間建號共1481.35平方米,合計3633.61平方米為台北市政府所有;其餘7204.97平方米建物為民間所有。土地部分民間220人持有土地面積2193.94平方公尺,佔持分比例約68.16%,台北市政府面積852.06平方米,佔持分比例26.06%,國有地173平方米,佔5.37%。

本案都更後規劃興建RC造,地上13層丶地下3層之多戶住宅、一般事務所與公共住宅。興建之總樓地板面積為24842.28平方米。共350戶(公宅142戶丶180多戶住宅戶丶一般事務所1單元,一般零售店舖27戶)丶151席法定汽車停車位丶2席自設停車位,172席法定機車停車位。

身為律師又有三屆立法委員處理民眾陳情豐富的經驗丶及二屆縣長扮演執政者統合者的經驗,對於台北市都更緩慢丶建商與住戶糾紛層出不窮的課題,也花了一些時間研究。由於法律專業的訓練,我常常第一個質疑是,為什麼住戶自己組成的都更團體不能成為自己土地房屋都更的實施主體呢?
我們就以斯文整宅三期都更這個案案來看:

一丶為何不讓住戶成為都更主體?
都市更新在日本主要是涉及整體都市基盤結構,例如道路丶交通丶公園丶公共設施等的重新改造,而提供更好的整體公共環境的改造。所以都市更新的範圍通常是一個比較大的區域的整體老舊市街的改造,而不是小面積的集合住宅的改造;而且由於都市更新涉及現有居民空間結構的改變、影響其生活秩序丶商業利益丶生活環境,所以原則上都是以市街住戶組合的團體作為主體來推動,而且因為涉及公共設施改造必需重訂都市計劃及執行基盤開發,都是由政府來實施。而涉及住戶個別權益的集合住宅老舊更新改建則完全是由住戶組成的團體為主體來實施。

但在台灣實施都市更新二十年卻發生二個非常奇怪的現象。
(一)目前台灣號稱都更的計劃,其實都尚不能稱為都市更新,而頂多祇能算是集合住宅的改建更新。以斯文整宅三期都更案來看,為什麼不能整合斯文整宅一丶二、三期及樹德公園以及蘭州國宅,作一個整體的規劃,再來分期實施呢?其實祇做斯文整宅第三期,真的不能算是都市更新。祇能算是老舊建築改建更新。
(二)為什麼住戶本是主人,但在台灣的都更制度下,卻往往不能成為都市更新的主體,反而卻淪為都更的客體。而建商為什麼卻能反客為主呢?
除了建商借著與住戶簽的保密協定,將住戶各個擊破外,其實政府部門觀念錯誤丶長期縱容建商主導,而住戶缺乏專業知識丶財力弱勢也是關鍵。為什麼住戶本來是所有權人是主體,卻反而一切權利都被實施者建商所掌控呢?
或許大家認為由住戶推動都更有其困難,包括住戶不願意出資丶缺乏資金,以及住戶缺乏相關專業知識與經驗等。但這是可以克服的,就資金方面,其實政府可以協調金融機構對都更施行籌辦前期所需經費扮演融資的角色;專業部分也可聘請都更經理專業公司來協助,而居民組成都市更新團體或合作社也可以聘請都更專業者協助處理。
我認為台北市政府自組的財團法人台北市都市更新推動中心,應該重點放在大區域大範圍的都市更新,從道路丶交通丶公園丶各種公共設施等基盤改造為核心。至於小區塊集合住宅的都更,反而應該鼓勵居民自己組織更新會,並協助融資丶協助一些專業都更經理公司來幫助住戶的更新會,讓主導權回歸住戶,並由住戶團體自行協商內部權利變換相關事宜。柯P這種政府兼建商的心態,不下放權利給住戶,難怪都更延宕無效率。

二丶市府兼建商,反客為主,球員兼裁判:
本案台北市政府既是約30%的土地共有人丶也是約30%建物權利人。而且又是市府公辦都更,扮演都更實施者的角色,這個角色就是目前一般建商的角色。而市政府既要扮演建商的角色,又要扮演審查者裁判者的角色,一旦市府的計劃跟民間住戶利益衝突時,市府既是利害關係人又是裁判者,真的是球員兼裁判,如何能服人呢?市府的立場已經不是公親,而是事主了,如何敎人民心服呢?

三丶1、2、3期、公園丶蘭州國宅整體規劃,分期實施:
都更不該只是舊屋改建,應是大街廓大基盤的屬於都市計畫中的整體規劃。斯文里整宅一二三期,還有樹德公園丶蘭州公園,這麼大面積都更是一個難得的機會,本來應該一起納入整體規劃,分期施工。比如說,一二三期地下停車場和公共設施,三期一起規劃,也才能發揮最大效用。整體社區可以建立林蔭步道系統,三期整併大面積開挖地下停車場,一起解決住戶和周邊的停車問題,也讓公園社區化,延伸為未來都更後社區的綠化園藝。並且增加活動中心丶托老丶托幼等的公共空間。
可惜柯P為了趕選舉政績,而放棄整體規劃分期開發,卻只處理斯文三期都更,的確是浪費了一次大同區大面積都市更新的好機會。明顯違反大基盤整體規劃的最大效用原則。致使都市更新的「有計畫開發」淪為空談,降格成為個別基地建築無秩序的改建。

四丶都更後面積太小,仍然標籤化:
斯文里三期整宅,原本就是相對經濟弱勢的社區,當初原建物10坪以內佔33.5%,而12坪以內的戶數就佔96.2%%。非常不適合家庭居住。本應利用這一次都更,將改建後的房子符合目前市場上一般住家所需的坪數,以符合現代家庭使用,而且也去除過去社區被標籤化的印象。但是市府此次提出的都更案,13坪以下的戶數,仍高達約72%,16坪以下仍高達93%,19坪以上也祇有23戶,7.12%,顯然還是坪數過小,這一社區還是很難逃開「被標籤化」的困局。

五丶政府借容積權利共享,提升住宅舒適空間:
至於如何讓居民在都市更新後提升其居住空間,達到一般市面要求的品質?有人建議台北市政府應該採取創新的模式,建議不一定要細分到350個單位,而將每一個單位儘可能提20坪以上。每一個單位可以採用市府與住戶按照權利分配比例共有模式,住戶可以出資購買市政府的權利;如果買不起,則優先由住戶分配使用,住戶按照市府持分給付市府租金,但租金可以比市價優惠,以避免影響住戶生計。未來如果住戶欲出售房屋,就必須將市府租借的持分一併售出。如此不但市府的權利可以確保,也解決住民的生活品質問題!

六丶市府疑有吃住戶之嫌:
(一)是否有低估土地價值?
按照目前市府規劃的斯文里三期都更案,都更後總產值達51.49億。都更前土地市府估價是19.38億,也就是每坪平均是新台幣191.47萬。但根據熟悉當地市場的居民表示,以總面積高達約一千坪,如此大面積土地,市價一定超過新台幣300萬,顯然市府顯然是低估了土地的價值。一坪相差一百萬以上。
(二)高估支出:
市府提出的財務計劃共17.43億,其中工程費用9.38億,而權利變換費用竟高達4.69億,是工程費用的一半。而權利變換費用,祇包括規劃費丶估價費丶地籍整理費用,這些權利變換費用似乎有「灌水」膨脹的嫌疑。
(三)老百姓文件看不懂:
建案、都更案本來就專有技術名詞一籮筐,現有實施者不管是建商還是這次的北市府,與住戶本來就存在著資訊丶知識丶專業不對等的關係。再加上臺北市政府兼建商,球員兼裁判,住民祇有挨打的份。為了徹底解決此一問題,市府應該把實施權交還給住戶組成的更新會。
(四)到目前為止市政府根本沒有跟住戶簽正式的契約書,還沒有簽契約書就要拆住戶的房子,非常不合理。
(五)市政府迄今並沒有提出一套合理的計算公式,就將全部停車位,由台北市部政府全數拿走。住戶要求拿出合理的計算公式,但市府球員兼裁判完全不理。據住戶表示市府至少多賺了15億以上。

七、趕政績急拆屋
——統包工程尚未發包,就急著拆屋。
四月斯文整宅三期都更統包工程,無人投標狀況下,宣布流標。但台北市府都更處還是急於5月18日要動工拆除原整宅建築,有必要這麼急嗎?拆屋的目的無非是瓦解住戶提出異議的機會,再次證明了柯市長是為了選舉政績行銷,而急拆房屋。為什麼不能等工程統包工程發包完成後,再來拆呢?

八、結語:
(一)、柯P不應該為短期政績而放棄整體規劃,應該踩煞車暫停拆屋。
(二)、應該將都更實施權交回給住戶自行成立的都市更新會,由住戶做為都更實施主體。
(三)、斯文里整宅1、2、3期、公園、蘭州國宅應該重新總體規劃,分期實施。
(四)、都市更新後房屋面積應增大符合一般家庭居住需求,不應該採取目前絶大多數是小坪數的規劃案。

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